עסקאות מקרקעין הן לא תהליך פשוט של פרסום דירה למכירה, איתור קונה וחתימה על הסכם מכירה. לא פעם יש בדרך אל החתימה תוספות שכדאי להכיר מראש, ובין השאר אלו הם מיסים שונים שחלים על המוכר או הקונה בעסקה. בין המיסים שפחות מוכרים לקהל הרחב יש מס שנקרא היטל השבחה וכדאי מאוד לדעת עליו לפני שחותמים על עסקת מקרקעין.
המדינה אוהבת להיות צד בכל עסקה שמבוצעת ולבקש תשלום של מיסים המגיעים לה מהעסקה. גם בענף הנדל"ן הדבר קיים וכדאי לדעת זאת לפני כל קניה או מכירה של נכס מקרקעין.
יש מס שבח החל על המוכר בעסקה והוא בשיעור של 25% מהרווח של המוכר בעסקה. החישוב הוא בין סכום העלות שלו וסכום המכירה בקיזוז הוצאות שונות לאורך השנים. במקרה שקניתם בעבר דירה במיליון ₪ ואתם מוכרים אותה כעת בסכום של 2 מיליון ₪, מדובר על תשלום מס של 250,000 ₪ למדינה. כדאי לחשוב מראש האם לאחר התשלום הזה העסקה עדיין משתלמת עבורכם.
יש מס רכישה שחל על הקונה בעסקת מקרקעין. כאן החישוב מעט שונה ותלוי בכמה משתנים שונים שמובילים לסכום המיסוי שיהיה על הקונה לשלם. בין המשתנים הללו מחושב שווי הדירה, האם היא למגורים או השקעה וכן הלאה. במרבית המקרים מדובר על סכום של עשרות אלפי שקלים ולעתים אף מעבר לכך בדירות יקרות מהממוצע.
מיסוי מקרקעין של המדינה הוא דבר שחובה לקחת בחשבון בין אם אתם המוכר או הקונה ויש לכך השלכות רבות על שווי העסקה. מעבר לכך יש מיסוי מקרקעין שפחות מודעים אליו ולעתים הוא מפתיע בעסקה את שני הצדדים המעורבים בה ומוביל לתביעות או ויכוחים שונים. זהו היטל השבחה.
מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא מס שמשלמים לרשות המקומית ולא למדינה עבור השבחת שווי הנכס בזכות אישורים או פעולות של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
דוגמאות לתביעה של רשות מקומית עבור היטל השבחה:
- מתן הקלה של הרשות המקומית – פרויקטים של התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 מאפשרים תוספות בנייה שמעלות באופן משמעותי את שווי הנכס. לעתים ההעלאה היא בערך של מאות אלפי שקלים לדירות גבוהות שלפתע יש להן מרפסת עם נוף, מעלית ואפילו חדר נוסף (ממד).
- שימוש חורג בנכס – כל נכס מקרקעין מוגדר בצורה ברורה לגבי אופן השימוש שלו. נכס שמוגדר כדירה למגורים ולפתע מקבל אישור לשמש בתור מרפאה, גן ילדים או משרד, מעלה את הערך שלו משמעותית. אישור חריגות כאלו הוא רק באישור הרשות המקומית כמובן.
- אישור תב"ע חדש – כאשר רשות מקומית משנה ייעוד של קרקע יש לכך ערך רב לבעלים של אותה הקרקע. שינוי קרקע לתעשייה לכזאת שמאפשרת מסחר יכולה להיות שווה מיליונים רבים. כמו כן החלטה על קו מטרונית חדש או תחנת רכבת חדשה בקרבת שכונת מגורים, מעלה את ערך הדירות באותה השכונה.
היטל השבחה הוא בגובה 50% מעליית הערך של הקרקע או הנכס ומדובר בסכומים גבוהים מאוד. חובה לשכור שירותי עורך דין מקרקעין במקרה שנדרשים לתשלום כזה ובמקרים רבים ניתן להפחית משמעותית את הסכום הנדרש או לקבל פטור מתשלום שכזה. כל מקרה לגופו ויש לבדוק זאת היטב.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין מקרקעין בצפון אשר מעניק ליווי משפטי בעסקאות קנייה ומכירה של נכסים. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בחיפה או עורך דין מקרקעין בקריות – המשרד הוא הכתובת!