עסקאות מקרקעין הן בסכומים גבוהים יחסית, כאשר מרבית העסקאות יד שנייה נעות בטווח של מיליון עד 3 מיליון שח. מדובר בסכומים גבוהים מאוד שמטבע הבאים יש בהם סיכונים שעלולים לעלות ביוקר. בשל כך חובה לערוך בדיקות מקדימות לפני חתימה על כל הסכם שכזה וגם להבטיח את עצמכם בהסכם עצמו ככל שניתן. על הסיכונים, ההסכם וכיצד תגנו על עצמכם – במאמר הבא.
מהם הסיכונים הטמונים בעסקאות מקרקעין?
במידה ואתם על סף חתימת הסכם רכישת מקרקעין, רצוי מאוד להיעזר בעורך דין מקרקעין מנוסה שילווה אתכם מתחילת התהליך ועד סופו (קבלת המפתח וסיום התשלומים). עסקאות מכר מקרקעין הן עסקאות בסכומים גבוהים, בעלות הסכמים מורכבים והרבה טעויות שניתן ליפול אליהן ולשלם על כך ביוקר מבחינה כלכלית ונפשית. ריכזנו כמה מהסיכונים הללו וכיצד תגנו על עצמכם.
- זיהוי של מוכר הנכס – הדבר הראשון שיש לעשות הוא לברר אם המוכר הוא אכן בעל הנכס. זאת תוכלו לעשות בלשכת רישום המקרקעין ולבדוק נסח טאבו או באישור זכויות בחברה המשכנת או מקרקעי ישראל. חשוב לבדוק גם אם המוכר הוא הבעלים היחיד של הנכס או שהוא נשוי\גרוש ויש צד שלישי שמעורב בבעלות וכדומה.
- בדיקת פרטי הנכס – מעבר לבדיקת בעלי הנכס, יש לבדוק את פרטי הנכס עצמו. האם יש צמידויות כמו מחסן, חניה, גג וכדומה והאם יש זיקת הנאה, משכנתא או עיקולים וכדומה לצד אחר.
- רישום של הערת אזהרה – באמצעות רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין מונעים מכירה של הנכס ליותר מקונה אחד או הפרת התחייבות למכירה במהלך העסקה. ברגע שיש הערת אזהרה כל קונה יכול לבדוק זאת מבעוד מועד ולהימנע מעסקה שמסתבכת או מנוכלות כלשהי.
- חריגות בנייה – במידה ונכס עבר תוספות בנייה או חריגות בנייה ולא שילם לעירייה את המיסוי על כך, אי אפשר להעביר את הבעלות על הנכס לקונה. לכן יש לוודא זאת מראש. כמו כן חשוב לציין שאי תשלום עבור חריגות בניה יכול להוביל לקנסות כבדים, היטל השבחה ואף רישום פלילי של המוכר. כאן חלק גדול מהאחריות לטפל בכך מראש היא עליו ולא על הקונה. רצוי שמוכר דירה יברר את מצבו מראש באמצעות עורך דין מכירת דירה שמלווה אותו.
- קביעת לוח תשלומים – התשלומים בקניית דירה נפרסים לאורך זמן לפי שלבים שונים שקובעים מראש בהתאם לעסקה. חשוב מאוד לקבוע לוח תשלומים ברור שמנוהל בדיוק כפי שנקבע בהסכם ובכך משלמים כל פעם חלק נוסף בהתאם להתקדמות העסקה.
- ייפוי כוח בלתי חוזר – ייפוי כוח שכזה נועד להבטיח לקונה את העברת הזכויות בנכס לידיו ברגע שהשלים את כל התשלומים כפי שסוכם. בדרך זו מונעים מצב בו המוכר לא מעביר את הבעלות על הנכס גם לאחר שקיבל כספים תמורתו או חלילה מכך נפטר והעסקה מסתבכת.
אלו רק חלק מהסעיפים שיש לתת עליהם את הדעת בעת קניית דירה. יש עוד רבים נוספים ולכן חובה לשכור שירותי עורך דין קניית דירה שמתמחה בתחום ועם ידע וניסיון קודמים בעסקאות מכר מקרקעין.
המאמר נכתב בשיתוף עו"ד אביב גלמן, עורך דין מקרקעין בחיפה, אשר מלווה רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין בפריסה ארצית.